住宅ローンの種類や選び方をわかりやすく解説

住宅ローンの金利には、固定タイプや変動タイプがあります。具体的には、「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3種類に分かれます。

全期間固定金利型は、「返済開始から完済までずっと金利が変わらない」金利タイプです。住宅金融支援機構の「フラット35」などが全期間固定金利型に該当します。

固定金利期間選択型や変動金利型よりも金利が高いという特徴がありますが、金利が変わらないため返済計画を立てやすいというメリットも。
また、金利が上昇するような局面になっても、全期間固定金利型を選んでおけば金利が上昇する心配がありません。

固定金利期間選択型は、「一定期間は金利を固定し、その後は変動金利か固定金利を選べる」という特徴があります。

金利が固定される一定期間は2年や3年、5年、10年などから選ぶことができ、全期間固定金利型よりも低い金利が適用されます。

一定期間を過ぎた後は変動金利となるのが一般的ですが、金融機関によっては再度固定金利を選べるケースも。ただし、一定期間経過後の固定金利はそのときの値動きに影響されるため、一定期間中の固定金利よりも高くなる可能性があります。また、金利優遇幅が小さくなるため、総返済額が高くなる可能性にも注意が必要です。

変動金利には、「金利が固定されず、一定期間ごとに金利が見直される」という特徴があります。

金利は半年ごとに見直されるのが一般的ですが、返済額の見直しは5年ごとに行われます。そのため、変動金利型を選んだ方の住宅ローン返済額が見直されるのは、5年に1回ということになります。

なお、金利が見直される際、「高くなってしまったらどうしよう」と不安になるでしょう。しかし「見直し前の額から125％を超えない」というルールがあるため、想定外に高額な金利になることはありません。
ただし、ネット銀行などでは5年ルールや125％ルールが適用されないケースもあるため、事前にしっかりとチェックしておきましょう。

異なる3つの金利タイプのうち、どれが自分に適しているかを見極めることが大切です。返済開始当初のことだけではなく、完済までを見通したうえで検討しましょう。

• ・返済期間中に金利が上昇したら困る
• ・金利情勢に大きな変化があった際、借り換えが難しい

上記のような事情がある方は、全期間固定金利型が向いています。金利が上昇する心配がないため、安定した返済を続けられるでしょう。

なお、借り換えを検討した際に、年齢などの理由から審査が不利になることが予想される場合は、35年固定プランなどを選んでおくのもおすすめです。

• ・返済開始から数年間の間に、まとまった出費の予定がある
• ・この先まとまった収入がある予定のため、一定期間終了後も余裕をもって返済できる

固定金利期間選択型は「返済開始から一定の期間は返済額が安定する」というメリットがあります。最初は全期間固定金利型よりも低い金利が適用されますから、「一定期間後に多少金利が高くなっても構わない」という方におすすめです。

たとえば、これから子どもの進学や車の購入予定がある方は、固定金利期間選択型を選ぶことで住宅ローン以外のまとまった出費に備えられます。また、この先退職金などのまとまった収入が予定されている場合なら、一定期間終了後に金利が見直されても余裕のある返済を行えるでしょう。

• ・世帯収入の増加予定があるため、金利が上昇しても対応できる
• ・借入金額が少ないため、早期完済を見込める

変動金利型は3つの金利タイプのなかで最も金利が低いものの、半年（5年ルール適用のケースも有）ごとに金利が見直されます。そのため、見直しによって金利が上昇し、返済額が高くなる可能性も。

たとえば、世帯収入が増加する予定で金利上昇にも耐えられる場合なら、変動金利型でも無理なく返済できます。また、繰上返済などによって元本部分を返済し、毎月の返済額を低くする・返済期間を短くするといった対応ができる方も変動金利型に向いています。