仮契約・本契約とは？

注文住宅の契約には、仮契約と本契約があります。
まず仮契約とは、詳細設計や本見積もり依頼などの前に行う契約のこと。民法上の効力はなく、依頼先の業者が施主への意思確認の意味を込めて行います。そのため、仮契約は紙一枚の書類で行われることもあります。

一方本契約とは正式な契約であり、工事請負契約書という書類に署名捺印します。

仮契約はいつでもキャンセルできますが、本契約後のキャンセルには違約金が発生するのが一般的です。

仮契約は、「これから本契約へと進みますよ」という意味をもつ契約です。流れとしては、大まかなプランや見積もりを確認したうえで仮契約を行い、詳細設計や本見積依頼、住宅ローン審査などを経て本契約へと進みます。

なお、仮契約には印紙税や申し込み金が必要なケースもあります。10万円ほどの現金が必要になるでしょう。ただし、仮契約書の内容をしっかりと理解してからサインすることが大切です。

仮契約でトラブルとなるケースでは、「仮契約をしたつもりが、本契約だった」という事例があります。施主は仮契約だと思って署名捺印したものの、実は本契約でキャンセルしたくてもできないというケースがあるのです。

本契約をキャンセルする場合には違約金が発生するうえ、支払った契約金が返ってくることもありません。そのため、仮契約を行う際は「本当にこれは仮契約なのか、キャンセル時の対応はどうなっているのか」について確認しておくことが重要です。心配な場合は、口頭ではなく書面で仮契約である旨を証明してもらいましょう。

本契約は、工事請負契約書という書類に署名捺印します。工事請負契約・工事請負契約約款・設計図書・仕様書・工事費見積書といった契約書が必要になり、手付金（建築費の約10％）も支払います。契約書の項目はとても重要なため、隅々までくまなく確認しておきましょう。

なお、ハウスメーカーや工務店と本契約を行う際は「建築工事請負契約」、設計事務所と本契約を行う際は「設計委託契約」を行います。

本契約（工事請負契約）に欠かせないのが印鑑です。印鑑は認印でも問題ありません。捺印することで契約が約定したと判断するため、契約を行う際は印鑑を忘れないようにしましょう。

なお、契約書に捺印をする際は、署名した隣の箇所のほか、収入印紙への割印や契約書の表側と裏側への割印など、複数箇所への捺印が必要です。

契約書には収入印紙を添付しなければなりません。収入印紙は計2枚必要ですが、1枚は申込者、もう1枚は依頼先の業者が用意します。収入印紙は郵便局や銀行で購入できますが、依頼先の業者へ事前に相談しておけば立て替えて購入しておいてくれる場合もあります。

なお、収入印紙の金額は、工事請負契約に記載されている契約金額によって異なります。たとえば契約金額が1,000万円超～5,000万円以下の場合、1万円の印紙税が必要です。

参照元：国税庁公式HP｜マイホームをもったとき（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_1.htm）

すべての業者というわけではありませんが、本契約の際に手付金の支払いが必要なケースがあります。100万円といったキリの良い金額に設定している業者が多く、基本的には振込を行います。支払いのタイミングは業者によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

本契約（工事請負契約）の後にキャンセルすること自体は可能です。ただし違約金が発生するため注意しましょう。

たとえば本契約直後にキャンセルした場合は、損害金は請求せず違約金だけが必要になる業者もあります。また、手付解除という方法を選択できれば、違約金も発生しないケースもあります。

なお、キャンセルするタイミングが遅いほど、違約金や損害金は高くなります。たとえば下請け業者との契約後や着工直前などは、人件費やスケジュールが空くことによる損害金が発生するでしょう。